物業(yè)管理就業(yè)前景

物業(yè)行業(yè)的美好前景！首先是行業(yè)規(guī)模，14億人*65％城鎮(zhèn)化*35平*2元每平每月物業(yè)費*12月=7644億，這是基礎(chǔ)物業(yè)規(guī)模，物業(yè)費可能平均目前不一定有2，最低肯定也有1.5，但是日子久了總會到的，沒什么問題。增值服務(wù)長期看大概占基礎(chǔ)物業(yè)1/3，基本上就是一個萬億的行業(yè)規(guī)模。然后還有商業(yè)物業(yè)管理（辦公樓，商場，學校，醫(yī)院什么的），具體我也不清楚多少，拍個腦袋5000億好了。物業(yè)開始往城市管理的方向演進，其實也講得通，畢竟對政府來說也是負擔，而且如果物業(yè)公司能把小區(qū)管好，管好城市也是可行的。政府只要做好監(jiān)管就行了。如果這個市場能打開，還能增加一萬億的空間。好了，那么這個就是1.5萬億，長期隨著物價上漲包括城市服務(wù)的拓展，可能達到3萬億市場空間。其次是格局，這個行業(yè)肯定是分散的，現(xiàn)金流穩(wěn)定，沒有明顯規(guī)模效應(yīng)，存在品牌口碑效應(yīng)，高轉(zhuǎn)化成本，但是呢，一般地產(chǎn)公司會把自己的房子交給自己的物業(yè)公司，那么至少也是往地產(chǎn)公司的集中度靠攏，其實考慮到兼并重組，可能還會略高。我們就假設(shè)龍頭公司5％，腰部公司3％，尾部公司1％以下好了，不算離譜。住戶交了物業(yè)費，錢就到公司賬，合同一簽，到期繳款，人在家中住，跑也跑不掉。長期不交物業(yè)費，都是街里街坊，面子上掛不住，而且以后還進征信，打官司也是一打一個輸，真的小區(qū)很多人不交，那物業(yè)公司不賺錢就退出，小區(qū)直接進入沒人管的狀態(tài)?？傮w來說，現(xiàn)金流極好。不需要資本開支，不需要打廣告，搞定一個小區(qū)，就是70年起，直到小區(qū)倒了，不是永續(xù)也接近永續(xù)了。住戶可以換物業(yè)，但是一通流程搞下來也是夠嗆，不是物業(yè)做的人神共憤估計也不會有人想搞這個，轉(zhuǎn)化成本極高。好的物業(yè)公司，管的好，名聲在外，一般人換物業(yè)肯定是找口碑好的。比如杭州認濱江，綠城，上海認萬科，仁恒等等。從這個角度講，又是一個有品牌溢價的服務(wù)行業(yè)。作為小區(qū)業(yè)主，物理上歸屬在小區(qū)，大部分生活場景也在小區(qū)，物業(yè)是最了解住戶情況的，同時也是最貼近住戶的人。加上兩者高度綁定，天然降低了信任成本。這就帶來，物業(yè)可以在這個基礎(chǔ)上，做大量的衍生業(yè)務(wù)，什么社區(qū)團購，維修，家政，幼教，養(yǎng)老，遛狗，甚至家具更新，物業(yè)通通可以參與進來，在第一線就把用戶需求給截胡了。增值服務(wù)的項目只會越挖越多。同時由于節(jié)省了觸達客戶的廣告費，場地費，加上集體談判議價能力也強，毛利高，還能賺錢。而且這些業(yè)務(wù)，價格相對也不敏感。有新拓，那就增長，沒新拓就把存量客戶服務(wù)好，也不會下滑。增長不依賴資金投入，賺來的錢就可以分紅，或是拿去收購別的物業(yè)公司帶來更快的增長。即使是成熟態(tài)不增長，也是非常好的分紅型資產(chǎn)，不用擔心技術(shù)風險，需求變化?；A(chǔ)物業(yè)費增長是非常緩慢的，增值服務(wù)是可以跟上通脹的。但是怎么說呢，畢竟是個人力服務(wù)業(yè)，如果人力成本上升，物業(yè)費慢慢跟著上調(diào)也是必然，還是個能跟住通脹的業(yè)態(tài)。像日本，香港，物業(yè)費都是很高的。包括國內(nèi)一線城市也比三四線高得多，都是類似。物業(yè)費長期終歸還是會增長，平均到2，到3元每平都是有可能的，時間問題。物業(yè)費高的小區(qū)，業(yè)主越有錢，做增值服務(wù)的需求和空間也越大。物業(yè)費越低，反而沒有油水。所以，物業(yè)費越高的公司，隱含的變現(xiàn)空間越大。誰家增速更快，估值更高，增速慢，估值就低一點，再低，到20x就是分紅型資產(chǎn)的估值了。利潤全分，就是5％股息率，也跌不下去了。里面唯一糾結(jié)的就是，地產(chǎn)公司向物業(yè)公司的利潤輸送問題，新小區(qū)變老的過程中，收入增長剛性但是成本快速增長影響項目后期利潤率等問題，但是終歸是次要矛盾。實在不放心，那就回避這些問題突出的公司好了。增值服務(wù)做的好的公司，母公司給的支持力度大的公司，凈利率會高，最高假設(shè)15％。沒有母公司支持，增值服務(wù)也不行的，就可能只有7％利潤率。那么腰部及龍頭公司市值區(qū)間就是1.5～3萬億*3～5％的市占率*7～15％的凈利率*20x就是630億～4500億。中性市值應(yīng)該是1200億，而且是大部分腰部公司就能做到?？傊?，這個行業(yè)里面，哪怕是一般般的，也會比很多行業(yè)里努力的公司增長快，業(yè)績穩(wěn)定性好。沒辦法，這就是賽道。#北京股友碎碎念#