物業(yè)管理就業(yè)前景

物業(yè)行業(yè)的美好前景！首先是行業(yè)規(guī)模，14億人*65％城鎮(zhèn)化*35平*2元每平每月物業(yè)費(fèi)*12月=7644億，這是基礎(chǔ)物業(yè)規(guī)模，物業(yè)費(fèi)可能平均目前不一定有2，最低肯定也有1.5，但是日子久了總會(huì)到的，沒什么問(wèn)題。增值服務(wù)長(zhǎng)期看大概占基礎(chǔ)物業(yè)1/3，基本上就是一個(gè)萬(wàn)億的行業(yè)規(guī)模。然后還有商業(yè)物業(yè)管理（辦公樓，商場(chǎng)，學(xué)校，醫(yī)院什么的），具體我也不清楚多少，拍個(gè)腦袋5000億好了。物業(yè)開始往城市管理的方向演進(jìn)，其實(shí)也講得通，畢竟對(duì)政府來(lái)說(shuō)也是負(fù)擔(dān)，而且如果物業(yè)公司能把小區(qū)管好，管好城市也是可行的。政府只要做好監(jiān)管就行了。如果這個(gè)市場(chǎng)能打開，還能增加一萬(wàn)億的空間。好了，那么這個(gè)就是1.5萬(wàn)億，長(zhǎng)期隨著物價(jià)上漲包括城市服務(wù)的拓展，可能達(dá)到3萬(wàn)億市場(chǎng)空間。其次是格局，這個(gè)行業(yè)肯定是分散的，現(xiàn)金流穩(wěn)定，沒有明顯規(guī)模效應(yīng)，存在品牌口碑效應(yīng)，高轉(zhuǎn)化成本，但是呢，一般地產(chǎn)公司會(huì)把自己的房子交給自己的物業(yè)公司，那么至少也是往地產(chǎn)公司的集中度靠攏，其實(shí)考慮到兼并重組，可能還會(huì)略高。我們就假設(shè)龍頭公司5％，腰部公司3％，尾部公司1％以下好了，不算離譜。住戶交了物業(yè)費(fèi)，錢就到公司賬，合同一簽，到期繳款，人在家中住，跑也跑不掉。長(zhǎng)期不交物業(yè)費(fèi)，都是街里街坊，面子上掛不住，而且以后還進(jìn)征信，打官司也是一打一個(gè)輸，真的小區(qū)很多人不交，那物業(yè)公司不賺錢就退出，小區(qū)直接進(jìn)入沒人管的狀態(tài)?？傮w來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流極好。不需要資本開支，不需要打廣告，搞定一個(gè)小區(qū)，就是70年起，直到小區(qū)倒了，不是永續(xù)也接近永續(xù)了。住戶可以換物業(yè)，但是一通流程搞下來(lái)也是夠嗆，不是物業(yè)做的人神共憤估計(jì)也不會(huì)有人想搞這個(gè)，轉(zhuǎn)化成本極高。好的物業(yè)公司，管的好，名聲在外，一般人換物業(yè)肯定是找口碑好的。比如杭州認(rèn)濱江，綠城，上海認(rèn)萬(wàn)科，仁恒等等。從這個(gè)角度講，又是一個(gè)有品牌溢價(jià)的服務(wù)行業(yè)。作為小區(qū)業(yè)主，物理上歸屬在小區(qū)，大部分生活場(chǎng)景也在小區(qū)，物業(yè)是最了解住戶情況的，同時(shí)也是最貼近住戶的人。加上兩者高度綁定，天然降低了信任成本。這就帶來(lái)，物業(yè)可以在這個(gè)基礎(chǔ)上，做大量的衍生業(yè)務(wù)，什么社區(qū)團(tuán)購(gòu)，維修，家政，幼教，養(yǎng)老，遛狗，甚至家具更新，物業(yè)通通可以參與進(jìn)來(lái)，在第一線就把用戶需求給截胡了。增值服務(wù)的項(xiàng)目只會(huì)越挖越多。同時(shí)由于節(jié)省了觸達(dá)客戶的廣告費(fèi)，場(chǎng)地費(fèi)，加上集體談判議價(jià)能力也強(qiáng)，毛利高，還能賺錢。而且這些業(yè)務(wù)，價(jià)格相對(duì)也不敏感。有新拓，那就增長(zhǎng)，沒新拓就把存量客戶服務(wù)好，也不會(huì)下滑。增長(zhǎng)不依賴資金投入，賺來(lái)的錢就可以分紅，或是拿去收購(gòu)別的物業(yè)公司帶來(lái)更快的增長(zhǎng)。即使是成熟態(tài)不增長(zhǎng)，也是非常好的分紅型資產(chǎn)，不用擔(dān)心技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，需求變化?；A(chǔ)物業(yè)費(fèi)增長(zhǎng)是非常緩慢的，增值服務(wù)是可以跟上通脹的。但是怎么說(shuō)呢，畢竟是個(gè)人力服務(wù)業(yè)，如果人力成本上升，物業(yè)費(fèi)慢慢跟著上調(diào)也是必然，還是個(gè)能跟住通脹的業(yè)態(tài)。像日本，香港，物業(yè)費(fèi)都是很高的。包括國(guó)內(nèi)一線城市也比三四線高得多，都是類似。物業(yè)費(fèi)長(zhǎng)期終歸還是會(huì)增長(zhǎng)，平均到2，到3元每平都是有可能的，時(shí)間問(wèn)題。物業(yè)費(fèi)高的小區(qū)，業(yè)主越有錢，做增值服務(wù)的需求和空間也越大。物業(yè)費(fèi)越低，反而沒有油水。所以，物業(yè)費(fèi)越高的公司，隱含的變現(xiàn)空間越大。誰(shuí)家增速更快，估值更高，增速慢，估值就低一點(diǎn)，再低，到20x就是分紅型資產(chǎn)的估值了。利潤(rùn)全分，就是5％股息率，也跌不下去了。里面唯一糾結(jié)的就是，地產(chǎn)公司向物業(yè)公司的利潤(rùn)輸送問(wèn)題，新小區(qū)變老的過(guò)程中，收入增長(zhǎng)剛性但是成本快速增長(zhǎng)影響項(xiàng)目后期利潤(rùn)率等問(wèn)題，但是終歸是次要矛盾。實(shí)在不放心，那就回避這些問(wèn)題突出的公司好了。增值服務(wù)做的好的公司，母公司給的支持力度大的公司，凈利率會(huì)高，最高假設(shè)15％。沒有母公司支持，增值服務(wù)也不行的，就可能只有7％利潤(rùn)率。那么腰部及龍頭公司市值區(qū)間就是1.5～3萬(wàn)億*3～5％的市占率*7～15％的凈利率*20x就是630億～4500億。中性市值應(yīng)該是1200億，而且是大部分腰部公司就能做到?？傊?，這個(gè)行業(yè)里面，哪怕是一般般的，也會(huì)比很多行業(yè)里努力的公司增長(zhǎng)快，業(yè)績(jī)穩(wěn)定性好。沒辦法，這就是賽道。#北京股友碎碎念#